Si reformas la casa, !ojo al tipo de IVA¡

Exige el tipo reducido de IVA si es el que corresponde
Versis | 15/11/2016

Si Ud. está pensando en realizar una reforma más o menos profunda en su vivienda, ha de tener un especial cuidado en el tipo impositivo del Impuesto sobre el Valor Añadido que se le aplique en la factura, dado que, dependiendo de las características de la reforma y de cómo sean “percibidas” por el contratista, puede ser el tipo reducido del 10 por ciento o bien, el tipo general del 21 por ciento.

Primera posibilidad: La obra puede ser considerada como una rehabilitación

Se aplica un tipo reducido del 10 por ciento del IVA a las ejecuciones de obras, con o sin aportación de materiales, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor (usted) y el contratista, que tengan por objeto la construcción o rehabilitación de edificaciones o partes de las mismas destinadas principalmente a viviendas (al menos la mitad de la superficie construida se destine a dicha utilización), incluidos los locales, anejos, garajes, instalaciones y servicios complementarios en ellos situados.

No hay duda de qué es construcción de una vivienda, pero el concepto de rehabilitación es el que presenta más problemas, al menos desde el punto de vista fiscal. Para que una ejecución de obra sea considerada como rehabilitación, tendrían que cumplirse los dos siguientes requisitos:

Primero. - Que su objeto principal sea la reconstrucción de las mismas, entendiéndose cumplido este requisito cuando más del 50 por ciento del coste total del proyecto se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación.

Pero, ¿qué se consideran obras análogas o conexas a las de rehabilitación?

Entre otras se considerarán obras análogas a las de rehabilitación:

      • Las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede garantizada su estabilidad y resistencia mecánica.
      • Las de refuerzo o adecuación de la cimentación, así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados.
      • Las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante.
      • Las de reconstrucción de fachadas y patios interiores.
      • Las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinatarios a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados.

Se considerarán obras conexas a las de rehabilitación las siguientes, cuando su coste total sea inferior al derivado de las obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas y, en su caso, de las obras análogas a éstas, siempre que estén vinculadas a ellas de forma indisociable y no consistan en el mero acabado u ornato de la edificación ni en el simple mantenimiento o pintura de la fachada:

      • Las obras de albañilería, fontanería y carpintería.
      • Las obras destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios.
      • Las obras de rehabilitación energética. 

Si estamos ante una rehabilitación desde el punto de vista fiscal, el tipo de IVA a aplicar será del 10%

Segundo. - Que el coste total de las obras a que se refiera el proyecto exceda del 25 por ciento del precio de la adquisición de la edificación si se hubiese efectuado aquélla durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras, o en otro caso, del valor de mercado que tuviera la edificación en el momento del inicio. En ambos casos se descontará la parte proporcional correspondiente al suelo.

La consideración de si una determinada obra puede calificarse o no como de rehabilitación, es una cuestión que debe acreditarse por cualquier medio de prueba admisible en derecho. La normativa no ha previsto que dicha condición pueda resultar acreditada por un documento concreto, por lo que nuestro consejo sería disponer de dictámenes de profesionales específicamente habilitados para ello.

Segunda posibilidad: No es rehabilitación, pero sí obra de renovación o reparación

Si por las características de su obra no ha sido posible calificarla como de rehabilitación, existe la posibilidad de que se catalogue como obra de renovación y reparación, y por tanto se le siga aplicando el tipo impositivo del 10 por ciento.

¿Qué se ha de cumplir para ser considerada de renovación y reparación?

  • Que el destinatario de la ejecución de obra de renovación y reparación sea persona física que no actúe como empresario o profesional y utilice la vivienda a que se refieren las obras para su uso particular. También se aplicará el tipo reducido cuando la reforma la realice una comunidad de propietarios. No se aplicará el tipo reducido cuando la reforma se realice sobre viviendas cuya construcción o rehabilitación haya concluido en los dos años anteriores al inicio de la reforma.
  • Que el contratista que realice las obras no aporte materiales para su ejecución o, en el caso de que los aporte, su coste no exceda del 40 por ciento de la base imponible de la operación, es decir que la reforma ha de ser intensiva en mano de obra y no en materiales.

Se deben de considerar materiales aportados por el empresario que ejecuta las obras de renovación y reparación todos aquellos bienes corporales que, en ejecución dichas obras, queden incorporados materialmente al edificio, directamente o previa su transformación, tales como ladrillos, piedras, cal, arena, yeso y otros materiales que sean necesarios para llevar a cabo las correspondientes actuaciones de renovación o reforma, incluidas las actuaciones subcontratadas a terceros.

Si los materiales superan el 40% del total de la obra, se aplicará el IVA del 21%

Si se superara el límite del 40 por ciento, la ejecución de obra de renovación o reparación tendrá la calificación de entrega de bienes y, por consiguiente, tributará, toda ella al tipo impositivo del 21 por ciento. Para no superar este límite del 40 por ciento no resultaría ajustado a Derecho diferenciar, dentro de una misma ejecución de obra calificada globalmente como de entrega de bienes, la parte correspondiente al servicio, con el objetivo de forzar la tributación de esa parte al 10 por ciento.

Los requisitos indicados se pueden acreditar mediante una declaración firmada por el destinatario de las obras, en la que haga constar, bajo su responsabilidad, su cumplimiento, ya que el contratista podrá saber si supera o no el porcentaje de material sobre la mano de obra, pero no si la vivienda está destinada a su uso particular o si hace menos de dos años desde que se finalizó la construcción de la vivienda.

En conclusión, tanto en una obra de rehabilitación como en una de renovación o reparación, de manera objetiva no se aplicará un tipo reducido por el tipo de obra, sino que existirá una serie de requisitos que el contratista no conocerá, sino que se le ha que comunicar para que sea conocedor de que a la obra realizada le deberá aplicar el 10 por ciento. 

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