Valor de referencia catastral

Cambio sustancial en la tributación por la transmisión de inmuebles
Versis | 13/09/2021

Con la publicación en el BOE el pasado día 9 de julio de la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, se ha introducido una modificación importante en la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, así como, en la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, lo que puede suponer, bajo la justificación de una supuesta seguridad jurídica, un aumento en la tributación en las operaciones de transmisión inmuebles.

Entre otras cuestiones, se han modificado los artículos que establecen cuál es la base imponible de ambos impuestos. Hasta el 11 de julio de 2021, que es cuando ha entrado en vigor la rectificación, la base imponible estaba constituida por el valor real del bien transmitido (ya sea a título lucrativo u oneroso, ya sea inter vivos o mortis causa), en cambio a partir del 11 de julio de 2021 únicamente se ha realizado un cambio que ha consistido en eliminar la palabra real resultando que la base imponible está constituida por el valor del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda.

Salvo que se establezca alguna regla en contra se considerará como valor de los bienes y derechos su valor de mercado, entendiéndose como tal al precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un bien libre de cargas.

Especial referencia a los inmuebles

Cuando se trataba de la transmisión de un inmueble, el cuantificar su valor real era fuente de mucha litigiosidad con las agencias tributarias autonómicas dado que éstas iniciaban numerosos procedimientos de comprobación del valor de los inmuebles transmitidos, por entender que el valor declarado por el contribuyente no coincidía con el valor real.

Pues bien, con la modificación introducida, se establece que cuando el bien transmitido sea un bien inmueble, su valor a efectos de los impuestos mencionados será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario a la fecha de devengo del impuesto, por tanto a la hora de liquidar los impuestos ya no nos tendremos que fijar en el precio de la operación, ni en el valor real del inmueble, sino en este nuevo valor de referencia catastral.

Este valor de referencia lo determinará la Dirección General del Catastro de forma objetiva y con el límite del valor de mercado, a partir de los datos obrantes en el Catastro, resultante del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las compraventas inmobiliarias efectuadas. A este efecto, incluirá las conclusiones del análisis de los citados precios en un informe anual del mercado inmobiliario, y en un mapa de valores que contendrá la delimitación de ámbitos territoriales homogéneos de valoración, a los que asignará módulos de valor medio de los productos inmobiliarios representativos. El citado mapa se publicará en la sede electrónica de la Dirección General del Catastro.

Con el fin de que el valor de referencia de los inmuebles no supere el valor de mercado se fijará, mediante orden ministerial, un factor de minoración al mercado para los bienes de una misma clase.

Además, con periodicidad anual la Dirección General del Catastro aprobará, mediante resolución, los elementos precisos para la determinación del valor de referencia de cada inmueble por aplicación de los citados módulos de valor medio y de los factores de minoración correspondientes, en la forma en la que reglamentariamente se determine.

En los 20 primeros días del mes de diciembre, la Dirección General del Catastro publicará en el ''Boletín Oficial del Estado'' anuncio informativo para general conocimiento de los valores de referencia de cada inmueble, que, al no tener condición de datos de carácter personal, podrán ser consultados de forma permanente a través de la Sede Electrónica del Catastro.»

Esperemos pues que se publiquen los nuevos valores de referencia en lo que queda de año para su aplicación para las operaciones realizadas en el año 2022.

¿Con que situaciones nos podremos encontrar?

Que el valor declarado sea igual o superior al valor de referencia resultante del Catastro

En este caso se excluye de la comprobación de valores.

Que el valor declarado es inferior al valor de referencia catastral

La administración puede considerar el valor de referencia como base imponible sin que ello constituya comprobación de valores. No estamos ante un medio de comprobación de valores, sino ante la determinación de la base imponible en ambos tributos. La Administración realizará una liquidación del Impuesto de acuerdo con el valor de referencia catastral.

Que para un inmueble en concreto no hay valor de referencia

Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados o el valor de mercado. Por tanto, en estos casos, presuntamente residuales, seguiríamos como hasta ahora: valor declarado sujeto a comprobación de valores por los medios del artículo 57 de la Ley General Tributaria.

¿Se puede combatir el valor de referencia?

Si no estamos de acuerdo con la base imponible liquidada por la Administración (recordemos no mediante un procedimiento de comprobación de valore,s sino como una rectificación de liquidación) podremos alegar este desacuerdo, pero la carga de la prueba correrá de nuestra cuenta.

Este es el gran cambio introducido respecto a la situación anterior. Con anterioridad la Administración Tributaria debía de iniciar un procedimiento de comprobación de valores y mediante los medios a su alcance (por ejemplo, el dictamen de un perito) debía de ser capaz de motivar que el valor real declarado no era correcto, es decir, que tenía que ser la Administración quien demostrará su idoneidad o no. Además, en un procedimiento de comprobación de valores el contribuyente tenía la posibilidad de impugnarla con una tasación pericial contradictoria y hasta que no finalizaba la vía administrativa, no existía obligación de ingresar la deuda liquidada por la Administración, no así ahora, que sí que habrá obligación de ingresar la liquidación practicada aun cuando no estemos de acuerdo.

Implicaciones en otros impuestos

En el Impuesto sobre el Patrimonio, los contribuyentes deben actualmente declarar los inmuebles de su propiedad conforme al mayor de estos valores:

  • El valor catastral.
  • El comprobado por la Administración
  • El valor de adquisición

Con la aprobación de la Ley 11/2021 se añade un cuarto valor: el valor de referencia de Catastral.

Este cambio podría afectar a quienes tengan inmuebles con un valor de adquisición o catastral muy bajo, ya que podría darse el caso que pasaran a estar obligados a tributar, cuando antes no tenían que hacerlo.

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