Cuando alquilamos un inmueble y el uso que se le da es el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, estamos ante el tradicional alquiler de vivienda, pero cuando dicho alquiler carece de esta característica de “satisfacer la necesidad permanente de vivienda” del arrendatario, estaremos ante un alquiler turístico. Y las diferencias fiscales entre ambos casos son importantes. Veamos cuáles son las obligaciones para el caso de un alquiler turístico.
Impuesto sobre actividades económicas
El titular siempre deberá darse de alta en el impuesto sobre actividades económicas. En el caso que preste servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como recepción y atención permanente, limpieza permanente de la vivienda, cambio periódico de la ropa de cama y de toallas, custodia de maletas, restauración, etc. deberá darse de alta en el grupo 685 correspondiente a “Alojamientos Turísticos Extrahoteleros”.
Si alquila un inmueble turístico o vacacional, siempre deberá darse de alta en el impuesto sobre actividades económicas
Por el contrario, si el alquiler no está complementado por estos servicios propios de la actividad hotelera, deberá darse de alta en el epígrafe 861.1 correspondiente al “Alquiler de Viviendas”. A los efectos de aclarar lo que se entiende por servicios complementarios, diremos que no lo son el servicio de limpieza de la vivienda a la entrada y salida del período de alquiler, el servicio de cambio de ropa a la entrada y salida del período de alquiler, el servicio de limpieza de las zonas comunes, o el mantenimiento puntual de la vivienda (fontanería, electricidad, electrodomésticos, etc.).
Impuesto sobre la renta de las personas físicas
Cuando estamos ante un alquiler turístico que no ofrece servicios complementarios, el rendimiento obtenido se declara como rendimiento del capital inmobiliario, si bien no goza de la reducción del 60% previsto para el arrendamiento de viviendas cuando se satisface la necesidad permanente de vivienda (alquiler tradicional). Dicho rendimiento se obtiene por diferencia entre ingresos y gastos deducibles. A la vez, los períodos en los que el inmueble no se encuentre arrendado, el titular deberá imputar la correspondiente renta inmobiliaria, la cual se determina aplicando el 1,1% o el 2% sobre el valor catastral del inmueble, dependiendo de si dicho valor se encuentra actualizado o no.
Recuerde imputar el 1,1% o 2% por los días que el inmueble no está alquilado
Por otra parte, en el caso que el arrendamiento se complemente con servicios propios de la industria hotelera, estaremos ante la obtención de rendimientos de una actividad económica.
Impuesto sobre el valor añadido
La principal característica de este tipo de arrendamientos es que el titular tendrá siempre la consideración de empresario a efectos del impuesto sobre el valor añadido (IVA). En el caso que el arrendamiento no se acompañe de servicios complementarios, el arrendamiento estará exento del IVA, pero se encontrará sujeto al impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas.
El alquiler turístico podrá llevar un IVA del 0% o del 10%, según los casos
Por otro lado, en el caso que sí que se preste servicios complementarios al alquiler, deberá aplicarse el IVA correspondiente a los servicios hoteleros, el cual está fijado en la actualidad en el 10%. Cuando esto suceda, la operación no se encuentra sometida al ITP.
Otras cuestiones de interés
Debemos recordar que, desde el 1 de enero de 2018, los intermediarios de estas operaciones deben comunicar a la Agencia tributaria cualquier cesión de vivienda turística o alquiler de temporada. Pueden ampliar esta información aquí.
