La Ley 1/2026, de 8 de abril, integral de impulso de la economía social, reconoce por primera vez las cooperativas de vivienda en régimen de cesión de uso como cooperativas especialmente protegidas. Este nuevo estatus, con efectos fiscales retroactivos desde el 1 de enero de 2025, permite acceder a una bonificación del 50 % en el Impuesto sobre Sociedades, exención total en ITP y AJD y hasta un 95 % de bonificación en tributos locales, siempre que la cooperativa cumpla los requisitos de no lucratividad y mantenga la propiedad de las viviendas.
El cooperativismo de vivienda lleva años asentado en países como Alemania, Dinamarca o Uruguay. En España, sin embargo, la fórmula apenas había contado con un respaldo fiscal específico. La nueva ley cambia ese escenario de forma directa: modifica la Ley 20/1990 sobre Régimen Fiscal de las Cooperativas y abre la puerta a un modelo de acceso a la vivienda que no pasa ni por la compra ni por el alquiler tradicional.
En este artículo analizamos qué implica la reforma, qué requisitos deben cumplirse, qué beneficios fiscales concretos activa y qué pasos deben dar las cooperativas ya existentes para adaptarse.
¿Cómo están reguladas las cooperativas en España?
Las cooperativas en España operan bajo un sistema de doble regulación, dependiendo de su ámbito territorial de actividad.
La normativa estatal (Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas) se aplica cuando la cooperativa desarrolla su actividad en varias comunidades autónomas o cuando no existe una ley autonómica aplicable. Esta ley es precisamente la que la Ley 1/2026 reforma de forma extensa para modernizar el funcionamiento cooperativo.
La normativa autonómica rige cuando la actividad se desarrolla dentro de una comunidad autónoma concreta. En el caso de la Comunitat Valenciana, la norma de referencia es la Ley 2/2015, de 2 de abril, de Cooperativas de la Comunitat Valenciana.
Esta dualidad normativa es relevante porque, aunque los beneficios fiscales de la Ley 20/1990 son de ámbito estatal, la constitución y el funcionamiento de la cooperativa dependerán de la normativa que le resulte aplicable según su territorio de actuación.
¿Qué diferencia hay entre una cooperativa protegida y una especialmente protegida?
La Ley 20/1990 sobre Régimen Fiscal de las Cooperativas establece dos categorías de protección fiscal, y la diferencia entre ambas tiene consecuencias directas en la tributación.
Las cooperativas fiscalmente protegidas acceden a un tipo reducido del 20 % en el Impuesto sobre Sociedades (frente al tipo general del 25 %), exención en ITP y AJD en los actos de constitución y una bonificación del 95 % en el IAE.
Las cooperativas especialmente protegidas disfrutan de todos los beneficios anteriores y, además, aplican una bonificación del 50 % sobre la cuota íntegra del Impuesto sobre Sociedades, lo que sitúa el tipo efectivo en el 10 %. También acceden a la exención total en ITP para las adquisiciones de bienes destinados a sus fines sociales y a bonificaciones de hasta el 95 % en tributos locales como el IBI.
Hasta ahora, esta segunda categoría estaba reservada a cooperativas de trabajo asociado, agrarias, de explotación comunitaria de la tierra, de enseñanza y de consumo (estas últimas con requisitos específicos de volumen o comercio justo). Con la Ley 1/2026, se incorporan también las cooperativas de vivienda en régimen de cesión de uso.
¿Qué beneficios fiscales concretos obtienen las cooperativas de vivienda?
La siguiente tabla recoge los principales beneficios aplicables en la Comunitat Valenciana, diferenciando entre cooperativas protegidas y especialmente protegidas:
| Impuesto / Beneficio | Cooperativa protegida | Especialmente protegida | Ámbito legal |
|---|---|---|---|
| Impuesto sobre Sociedades (IS) | 20 % (tipo reducido) | 10 % (bonificación del 50 %) | Estatal (Ley 20/1990) |
| ITP y AJD (constitución) | Exención total | Exención total | Estatal (Ley 20/1990) |
| ITP (adquisición de bienes para fines sociales) | No exento | Exención total | Estatal (Ley 20/1990) |
| IAE | Bonificación del 95 % | Bonificación del 95 % | Estatal (Ley 20/1990) |
| IRPF (inversión) | Deducción por inversión | Deducción por inversión | Autonómico (Comunitat Valenciana) |
| IBI | Según ayuntamiento | Hasta 95 % de bonificación | Local / Estatal |
| Amortización de activos | Libertad en 3 años | Libertad en 3 años | Estatal (Ley 20/1990) |
Importante: los efectos fiscales de esta calificación se aplican a los períodos impositivos iniciados a partir del 1 de enero de 2025, por lo que las cooperativas que ya cumplían los requisitos pueden beneficiarse en el ejercicio fiscal en curso.
¿Qué requisitos debe cumplir una cooperativa de vivienda para ser especialmente protegida?
La obtención del estatus de cooperativa especialmente protegida no es automática. La Ley 1/2026 exige el cumplimiento simultáneo de varios requisitos que configuran un modelo muy concreto: la vivienda cooperativa en cesión de uso sin ánimo de lucro.
El primero es la finalidad de cesión de uso a precio de coste. La cooperativa debe asociar a personas físicas para proveerles de vivienda habitual. El socio paga una cuota mensual destinada a cubrir los gastos de construcción, mantenimiento y servicios, sin margen de beneficio para la entidad.
El segundo requisito es la prohibición de transmisión de la propiedad. La cooperativa debe mantener la titularidad de las viviendas en todo momento. El socio no es propietario del inmueble, sino titular de una participación en la cooperativa que le otorga el derecho de uso. El objetivo de esta limitación es evitar la especulación inmobiliaria.
El tercer requisito se refiere al carácter no lucrativo. La cooperativa no puede distribuir retornos cooperativos. Si al cierre del ejercicio se genera un excedente, este debe reinvertirse en la propia vivienda (mejoras, reparaciones, fondos de reserva) para garantizar la sostenibilidad del proyecto.
Además, las aportaciones retornables de los socios no pueden superar el 20 % de los gastos de promoción, lo que refuerza el carácter accesible del modelo.
Por último, los estatutos de la cooperativa deben recoger las exigencias propias de una entidad sin ánimo de lucro y estar adaptados a la normativa cooperativa aplicable, ya sea estatal o autonómica.
¿Qué cambia respecto a la situación anterior?
Hasta la entrada en vigor de la Ley 1/2026, las cooperativas de vivienda tenían la consideración de cooperativas fiscalmente protegidas, pero no podían acceder al estatus de especialmente protegidas. Esto las situaba en desventaja fiscal frente a otras formas cooperativas de interés social.
El cambio no es menor. Pasar del tipo efectivo del 20 % al 10 % en el Impuesto sobre Sociedades, sumado a la exención en ITP por adquisiciones vinculadas a los fines sociales y a las bonificaciones en tributos locales, supone una reducción sustancial de la carga fiscal que puede hacer viables proyectos que antes no lo eran.
Con esta modificación, España incorpora una tercera vía de acceso a la vivienda (ni alquiler ni propiedad) que ya funciona en otros países europeos con un marco fiscal propio.
¿Qué papel juega la economía social en el acceso a la vivienda?
La Ley 1/2026 va más allá de la reforma fiscal. Se enmarca en una estrategia de impulso de la economía social como tercer pilar del sistema económico, junto al sector público y el mercado. En este contexto, las cooperativas de vivienda en cesión de uso cumplen una función triple.
En primer lugar, ofrecen acceso a vivienda asequible, dado que la estructura de costes (sin beneficio empresarial ni intermediación) permite cuotas inferiores a las del mercado de alquiler.
En segundo lugar, operan como un freno a la especulación inmobiliaria, al mantener las viviendas fuera del mercado y evitar la transmisión de la propiedad.
En tercer lugar, promueven un modelo de gestión democrática de los edificios residenciales, en el que los socios participan directamente en las decisiones sobre el mantenimiento, las mejoras y la convivencia.
¿Qué retos jurídicos plantea la nueva normativa?
La implementación de la Ley 1/2026 no está exenta de cuestiones que requerirán atención profesional en los próximos meses.
Las cooperativas de vivienda ya existentes que quieran acogerse al nuevo régimen deberán revisar y, en su caso, modificar sus estatutos para acreditar el cumplimiento de los requisitos exigidos: cesión de uso, no lucratividad, prohibición de transmisión y límite en las aportaciones retornables.
Será necesario establecer mecanismos de control del cumplimiento continuado de estos requisitos, especialmente el relativo a la no distribución de retornos y la reinversión de excedentes.
La coordinación entre la normativa estatal y la autonómica en materia de vivienda y cooperativismo será otro punto de fricción, dado que ambas regulaciones deben encajar de forma coherente para no generar inseguridad jurídica.
Por último, la interpretación fiscal de los nuevos supuestos requerirá criterio especializado, tanto por parte de las cooperativas como de sus asesores fiscales, especialmente en lo relativo a la retroactividad de los efectos al 1 de enero de 2025.
¿Necesitas adaptar tu cooperativa a la Ley 1/2026?
El nuevo régimen fiscal de las cooperativas de vivienda exige revisar los estatutos, verificar el cumplimiento de los requisitos de no lucratividad y evaluar el impacto tributario real en cada caso. Desde nuestra asesoría fiscal en Valencia, acompañamos a cooperativas y promotores en la adaptación a la nueva normativa, tanto en los aspectos registrales y estatutarios como en la planificación fiscal del proyecto.
Si estás valorando constituir una cooperativa de vivienda en la Comunitat Valenciana o necesitas adaptar una ya existente al nuevo marco legal, contacta con nosotros y analizamos tu situación.
